Grundsteuer absetzen 2026: So sparst Du als Unternehmer:in Steuern

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Grundsteuer absetzen lohnt sich für viele Selbstständige und Vermieter:innen, denn nutzt Du Deine Immobilie betrieblich oder vermietest sie, kannst Du sie steuerlich absetzen. Hier erfährst Du, wie das funktioniert. 

Kann man die Grundsteuer von der Steuer absetzen, und wer darf das?

Grundsteuer absetzen als Selbstständige:r in der EÜR

Ja, als Selbstständige:r oder Unternehmer:in kannst Du die Grundsteuer absetzen, wenn Du die Immobilie ganz oder teilweise betrieblich nutzt. Das gilt zum Beispiel für ein Büro, eine Praxis oder eine Werkstatt im eigenen Eigentum.

Absetzbar ist nur der Anteil, der tatsächlich betrieblich genutzt wird. Nach § 4 Abs. 4 Einkommensteuergesetz zählen alle betrieblich veranlassten Aufwendungen zu den Betriebsausgaben. Dazu gehört auch die Grundsteuer, wenn sie wirtschaftlich mit Deiner Tätigkeit zusammenhängt.

Grundsteuer absetzen als Vermieter:in in der Anlage V

Auch als Vermieter:in kannst Du die Grundsteuer steuerlich geltend machen. Sie zählt bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu den Werbungskosten nach § 9 Einkommensteuergesetz.

Wichtig: Du darfst nur den Teil absetzen, den Du selbst trägst. Legst Du die Grundsteuer vollständig auf Deine Mieter:innen um, musst Du diese Umlagen als Einnahmen erfassen. Dadurch mindert wirtschaftlich nur der Teil Deine Einkünfte, den Du selbst trägst.

Grundsteuer absetzen als Privatperson: Geht das?

Wenn Du Deine Immobilie ausschließlich privat nutzt, kannst Du die Grundsteuer grundsätzlich nicht absetzen. Das gilt auch für Mieter:innen, da sie keine Grundsteuer schulden, sondern höchstens Nebenkosten zahlen.

Eine Ausnahme gibt es beim anerkannten häuslichen Arbeitszimmer. Nutzt Du einen klar abgegrenzten Raum nahezu ausschließlich beruflich und erfüllt er die steuerlichen Voraussetzungen, kannst Du die anteilige Grundsteuer als Teil der Raumkosten berücksichtigen.

Grundsteuer als Betriebsausgabe in der EÜR absetzen

Voraussetzungen für die Absetzbarkeit

Damit Du die Grundsteuer als Betriebsausgabe absetzen kannst, braucht es einen klaren betrieblichen Zusammenhang. Du musst die Immobilie ganz oder teilweise für Deine selbstständige Tätigkeit nutzen, etwa als Büro, Praxis oder Lagerfläche. Das gilt auch, wenn Du Deine Einnahmen im Rahmen der Steuererklärung für Kleingewerbe erklärst.

Entscheidend ist außerdem die Zuordnung zum Betriebs- oder Privatvermögen. Gehört die Immobilie vollständig zum Betriebsvermögen, setzt Du die Grundsteuer in voller Höhe ab. Befindet sie sich im Privatvermögen, kannst Du nur den betrieblich genutzten Anteil berücksichtigen.

Wo trägst Du die Grundsteuer in der EÜR ein?

In der Einnahmenüberschussrechnung erfasst Du die Grundsteuer als laufende Grundstückskosten. Sie zählt zu den regulären Betriebsausgaben und mindert direkt Deinen Gewinn.

Achte darauf, die Zahlung im richtigen Jahr zu buchen. Maßgeblich ist das Abflussprinzip. Das bedeutet: Du setzt die Grundsteuer in dem Jahr an, in dem Du sie tatsächlich bezahlst.

Beispiel: So viel Steuer sparst Du durch das Absetzen der Grundsteuer

Ein Beispiel macht es greifbar:
Deine Jahresgrundsteuer beträgt 1.200 €.

Du nutzt 60 % der Immobilie betrieblich. Damit kannst Du 720 € als Betriebsausgabe ansetzen.

Bei einem persönlichen Steuersatz von rund 30 % reduziert sich Deine Steuerlast um etwa 216 €. Die Grundsteuer selbst verschwindet nicht, aber sie wirkt sich spürbar auf Deinen Gewinn und damit auf Deine Steuer aus.

Grundsteuer absetzen bei gemischt genutzten Immobilien

Grundsteuer anteilig nach Quadratmetern berechnen

Nutzt Du Deine Immobilie teilweise privat und teilweise für Dein Unternehmen, setzt Du nur den betrieblichen Anteil der Grundsteuer ab. Grundlage ist die tatsächliche Flächenverteilung.

Du stellst die beruflich genutzten Quadratmeter der Gesamtfläche gegenüber. Daraus ergibt sich Dein prozentualer Anteil.

Beispiel: 30 m² Büro bei 120 m² Gesamtfläche entsprechen 25 %. Genau diesen Anteil kannst Du von der gezahlten Grundsteuer steuerlich berücksichtigen.

Wichtig ist eine nachvollziehbare Dokumentation. Ein Grundriss, eine kurze Berechnung und eine klare Nutzungsdarstellung reichen in der Regel aus.

Grundsteuer absetzen mit häuslichem Arbeitszimmer

Ein häusliches Arbeitszimmer erkennt das Finanzamt nur unter bestimmten Voraussetzungen an. Der Raum muss klar abgegrenzt sein und nahezu ausschließlich beruflich genutzt werden. Eine Arbeitsecke im Wohnzimmer reicht nicht aus.

Ist das Arbeitszimmer steuerlich anerkannt, zählt die anteilige Grundsteuer zu den Raumkosten. Du setzt sie zusammen mit Miete, Abschreibung, Nebenkosten und Versicherungen an.

Wichtig: Das unterscheidet sich von der Homeoffice-Pauschale. Bei der Pauschale brauchst Du kein separates Arbeitszimmer, kannst aber nur einen festen Tagesbetrag ansetzen. Entscheidest Du Dich für das Arbeitszimmer, rechnest Du die tatsächlichen anteiligen Kosten ab.

Grundsteuer absetzen bei Leerstand mit Vermietungsabsicht

Auch bei Leerstand kannst Du die Grundsteuer absetzen, wenn Du die Immobilie weiterhin vermieten möchtest. Entscheidend ist Deine ernsthafte Vermietungsabsicht. Solange Du Einkünfte aus Vermietung erzielen willst, erkennt das Finanzamt die laufenden Kosten in der Regel als Werbungskosten an.

Du brauchst nachvollziehbare Nachweise wie Inserate, Maklerauftrag oder dokumentierte Mietersuche. Auch Besichtigungstermine solltest Du festhalten. Ohne diese Belege kann das Finanzamt die Abzugsfähigkeit ablehnen. 

Steuererklärung: So kannst Du die Grundsteuer absetzen

  1. Grundsteuerbescheid prüfen: Stimmen Adresse, Objekt, Zeitraum und die festgesetzte Grundsteuer? Wenn Dir etwas auffällt, kümmere Dich sofort darum. Fristen laufen schnell. 
  2. Zahlungsjahr beachten: Maßgeblich ist das Jahr der tatsächlichen Zahlung. 
  3. Umlage im Mietvertrag kontrollieren: Vermietest Du, prüfe, ob Du die Grundsteuer auf Deine Mieter:innen umlegst. Absetzbar ist nur der Teil, den Du selbst trägst. 
  4. Abziehbaren Anteil berechnen: Bei gemischter Nutzung rechnest Du den beruflichen Anteil meist über die Quadratmeter. Das Ergebnis dokumentierst Du nachvollziehbar. 
  5. Grundsteuer in der Steuererklärung eintragen: Als Selbstständige:r erfasst Du sie in der EÜR als laufende Grundstückskosten. Als Vermieter:in gehört sie in die Anlage V bei den Werbungskosten. 
  6. Belege und Nachweise aufbewahren: Du schickst Belege in der Regel nicht mit, musst sie aber bei Rückfragen vorlegen können.

Wichtige Unterlagen

Wo trägst Du die Grundsteuer in der Steuererklärung ein?

Grundsteuer in Anlage V richtig eintragen

Vermietest Du eine Immobilie, trägst Du die Grundsteuer in der Anlage V ein. Dort gehört sie in den Bereich Werbungskosten. Setze nur den selbst getragenen Anteil an. Umlagen auf Deine Mieter:innen erfasst Du als Einnahmen.

Grundsteuer in der EÜR richtig erfassen

Nutzt Du die Immobilie für Dein Unternehmen, erfasst Du die Grundsteuer in der Einnahmenüberschussrechnung als Betriebsausgabe.

Sie zählt zu den laufenden Grundstückskosten und reduziert direkt Deinen Gewinn. Achte darauf, den betrieblichen Anteil korrekt zu berechnen, wenn Du die Immobilie gemischt nutzt.

Grundsteuer absetzen: So trägst Du sie in ELSTER ein

In ELSTER wählst Du je nach Situation die Anlage V oder die EÜR aus.

Trage die Kosten im entsprechenden Abschnitt für Grundstücksaufwand beziehungsweise Werbungskosten ein. Das System führt Dich Schritt für Schritt durch die Eingabemaske.

Sonderfälle 2026: Grundsteuer absetzen nach der Reform

Seit 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Immobilien wurden neu bewertet. Dadurch kann sich Deine jährliche Steuer deutlich verändern, auch wenn Du die Nutzung nicht geändert hast.

Zusätzlich passen viele Gemeinden ihre Hebesätze an. Manche senken sie, andere erhöhen sie. Das wirkt sich direkt auf Deine jährliche Steuerbelastung aus. Für Unternehmer:innen und Vermieter:innen kann das mehrere hundert Euro Unterschied pro Jahr bedeuten.

Stellst Du Fehler fest, kannst Du innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Diese Frist ist verbindlich. Verpasst Du sie, wird der Bescheid bestandskräftig.

Bei Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Immobilien bleibt die Aufteilung entscheidend. Du setzt nur den Teil an, der auf vermietete oder betrieblich genutzte Flächen entfällt.

Häufige Fehler beim Grundsteuer absetzen

FAQ

Kann man die Grundsteuer von der Steuer absetzen, wenn man im Homeoffice arbeitet?

Ja, aber nur anteilig und nur bei einem anerkannten häuslichen Arbeitszimmer. Der Raum muss dafür klar abgegrenzt sein und nahezu ausschließlich beruflich genutzt werden.

Ist die Grundsteuer eine Betriebsausgabe oder Werbungskosten?

Nutzt Du die Immobilie betrieblich, gilt die Grundsteuer als Betriebsausgabe. Vermietest Du sie, zählt sie zu den Werbungskosten. Private Nutzung ist nicht absetzbar.

Kann ich die Grundsteuer rückwirkend absetzen?

Grundsätzlich nur, wenn Dein Steuerbescheid noch änderbar ist. Das ist meist innerhalb der Einspruchsfrist oder bei einem Vorbehalt der Nachprüfung möglich.

Zählt die Grundsteuer zur Abschreibung (AfA)?

Nein. Die Grundsteuer gehört nicht zur Abschreibung. Du setzt sie als laufende Ausgabe im Zahlungsjahr an.